Земельный участок как объект гражданского оборота

     
     Актуальность темы исследования. Земля  важнейшим объектом  имущества, представляется  одну из  экономического потенциала  Федерации.  На основании этого  рынка земли требует  процедур, предусмотренных законом, защищающих и  право собственности и  вещные права  земельные участки.
     Земля  объект недвижимого  вовлечена в систему  оборота посредством  различных сделок. Данные сделки могут быть как связаны, так и нет с ее отчуждением. Сделки –  и распространенные правовые  возникновения и прекращения  на земельные  являющиеся одним из важнейших способов  их в оборот. Они  большую часть  оборота, поэтому имеется необходимость в  признании и подтверждении  ее участников. 
     Оборот  нуждается в признании  государственном уровне,  государством признается  возникновения либо  прав на  имущество в результате  регистрации прав. Введение  регистрации прав и  учета на  с 01.01.1998 года 122-ФЗ от  государственной регистрации  на недвижимое  и сделок с ним», 221-ФЗ от  «О  кадастре недвижимости», а с 1 января 2017 года 218-ФЗ от 13.07.2015  «О государственной  недвижимости» означает  кадастрового учета и  регистрации прав в  государственном реестре  уполномоченными органами. С  государственной регистрации  Российское законодательство связывает и , и прекращение вещных  на недвижимое имущество. 
     Нормы, предусмотренные Конституцией Российской Федерации, гарантируют обеспечить соблюдение принципов земельного законодательства: правовые  многообразия форм собственности; возможности осуществления  сделок с землей;  режим самих  участков; право  защиту прав  земельных участков.
     Актуальность  темы в том,  российское государство  на этапе  новой системы  регулирования оборота  как объекта  имущества, создания  и эффективного механизма  регистрации объектов  в Российской Федерации.
     Одной  проблем оборота  участков является  о соотношении земельного и  законодательства. Земельное  содержит ряд  норм, в то  как в гражданском  базовые нормы о  договорах и сделках. Наличие в российском законодательстве пробелов и противоречий влечет  количества земельных  на территории  Федерации и как итог -   судебной, арбитражной и  практики применения  Земельного кодекса РФ. В  условиях актуальность  работы не  сомнений, так  отсутствие целостного  исследования выбранной  говорит о необходимости  анализа совершения  с земельными участками в рамках современного законодательства. 
     Ключевым вопросом при правовом регулировании сделок с земельными участками по законодательству Российской Федерации является соотношение норм земельного и гражданского права. Нормы  права действуют  когда отсутствует  земельная норма,  те или  правоотношения. 
     Объект  – общественные отношения,  возникают в сфере  регулирования осуществления  с землей в Российской Федерации. 
     Предмет  – совокупность норм  и земельного законодательства,  исследования, регулирующие  совершения сделок с  участками. 
     Цель  работы – проанализировать  регулирование сделок с  участками на  проведения  анализа теории и  оборота земельных участков. Выявить и  пробелы и недочеты в  государственного кадастрового  и государственной регистрации  в связи со  в действие с 01.01.2017  Федерального закона  13.07.2015 №218  государственной регистрации недвижимости». 
     Для  цели сформулированы  задачи:
     - изучение  источников законодательного  сделок с землей;
     -  понятий, содержаний,  форм и условий  сделок с землей;
     -  основных этапов и  особенностей государственной  прав на  участки;
     - исследование  сделок купли –  аренды, залога, и иных сделок с  участками.
     Работа  комплексное изучение основ  государственной регистрации , ограничений (обременений) прав на земельные  и сделок с ними. П написании дипломной  были исследованы  и научные работы М.И. Брагинского, В.В. Витрянского,  З.Г. Юсуповой, А. Г. Нецветаева, Я. Г. Галина, Н. Л. Лисиной, Н.С. Алексеевой,   В. В. Солдатенкова, Е. И. Марченко, Л. Н. Тепман, В. А. Артамонова, В. П. Пашутиной, О. А. Бакиновской, С. Э. Удеревского,  Е. А. Суханова,  Л. А. Корнеева,Ф. Х. Адиханова.
     В  исследования были  следующие выводы:
     -  участок как  недвижимости представляет  часть поверхности  территории государства,  которой описаны и  органом регистрации  с указанием характеристик,  в Едином государственном  и документах, подтверждающих  регистрацию прав;
     -  правового режима  как объекта  имущества в том,  возникновение, переход,   и прекращение права  иных вещных  (сервитут, право  (бессрочного) пользования и  обязательственных прав  управление, аренда)  в особом порядке,  обязательной государственной  в едином государственном  недвижимости. Данный  регулируется нормами  РФ – ст. 131 и 218-ФЗ от 13.07.2015 «О  регистрации недвижимости»,  специальными законами и  – правовыми актами;
     -  государственной регистрации  рассматривается в нескольких значениях. В  смысле – государственная  осуществляемая  уполномоченным  Российской Федерации  органом исполнительной  и его территориальными органами. В  смысле - прием  о государственном кадастровом  и  государственной регистрации  и прилагаемых к ним  осуществление проверкитвительности поданных  и наличия соответствующих  у подготовившего документ  или органа выдача документов,  осуществление государстве кадастрового учета и г регистрации прав;
     -  того, что в  государственной регистрации  различаются цели,  государством, и частными  - физическими и юридическими лицами. Государство  в развитии рынка  в создании стабильности  недвижимости. Частный преследует цель  закрепления права  на конкретный  участок: внесение  в единый государственный  недвижимости, возможность  правовыми средствами  гарантированными государством. 
     
     
 1. Земельный участок  объект гражданского оборота
     1.1. Понятие и  земельного участка
     
     Земля –  слой земной  расположенный над  покрытый почвенным  называемый территорией,  которой осуществляется  Российской Федерации.
     В статье 67 Конституции  Федерации указывается, что «территория  Федерации включает в  территории ее  внутренние воды и  море, воздушное  над ними».
     Отличительными  земли являются:
     -  ограниченность – земельная  не может  расширена;
     - постоянство местонахождения - невозможность  вместо нее  объектов или как естественного,  и искусственного 
     - незаменимость – невозможность  вместо нее  объектов или  как естественного,  и искусственного происхождения;
     -  – не является  труда.
     Объектом  отношений выступает  земельный участок –  поверхности земли,  установленные границы,  местоположение, правовой  и другие характеристики,  в Едином государственном  недвижимости.
     Земельный , как и другие объекты недвижимого имущества, подлежит идентификации и выделяется свойственным  образом. Сведения, вносимые в государственный кадастр недвижимости, регулируются правилами ФЗ от  года  «О  регистрации недвижимости» и  Минэкономразвития России  16.12.2015 N 943 установлении порядка  Единого государственного  недвижимости, формы  регистрационной надписи  документе, выражающем  сделки, состава  включаемых в специальную  надпись на  выражающем содержание  и требований к ее  а также требований к  специальной регистрационной  на документе,  содержание сделки, в  форме, порядка  в Едином государственном  недвижимости сведений о  границ земельного  при исправлении  ошибки». 
     Таким  в записи кадастра  о земельном участке  следующие основные 
     - вид объекта  (земельный участок);
     - кадастр номер земельного участка – «уникальный,  не повторяющийся  во  времени  и  на  территории  Российской  Федерации номер земельного участка, который  присваивается  ему  органом кадастрового учета, и сохраняющийся  за  ним  (участком), пока он существует как объект  кадастрового учета. В случае  снятия  с государственного  кадастрового  учета  объекта  недвижимости  либо  в случае  аннулирования  и  исключения  из  государственного  кадастра недвижимости  сведений  об  объекте  недвижимости  не  допускается повторное   использование   кадастрового   номера   такого   объекта недвижимости в целях присвоения указанного номера иным объектам недвижимости» 1; дата его 
     - ранее присвоенный  учетный номер ( условный номер,  учетной записи в  лесном реестре);
     - кадастровый  земельного  из которого в  раздела, выдела либо иного действия с  участком (исходный  участок) образованы  земельные участки  земельные участки);
     - но кадастрового квартала;
     - описание  земельного участка;
     - площадь в  метрах;
     - сведения о  земельного участка;
     - кадастровые  объектов недвижимости, которые расположены в пределах земельного участка;
     - сведения о кадастровых  которые выполняли  работы в отношении  участка;
     - «сведения о  существования земельного  и дата снятия с  кадастрового учета»;
     - кадастровый  образованного земельного  (земельных участков) - в  исходного земельного 
     - кадастровый номер  как имущественного  если земельный  входит в состав  как имущественного 
     - слова "общее  собственников помещений в  доме", если  участок относится к  имуществу собственников  в многоквартирном доме.
     Дополнительные сведения, которые  в записи кадастра :
     - адрес  недвижимости в структурированном в  с федеральной информационной  системой (ФИАС)  либо местоположение  участка;
     - категория 
     - вид разрешенного использования  участка (по документу и по классификатору);
     - дата внесения сведений о кадастровой стоимости земельного 
     - «информация о лесах,  объектах и об  природных объектах,  в пределах земельного участка»;
     - «сведения о расположении  участка полностью  частично в границах  с особыми условиями  территории или  объекта культурного наследия»;
     - в случае расположения  участка в границах  охраняемой природной  охотничьих угодий,  лесопарков, эти свдения вносятся в записи кадастра недвижимости;
     - «сведения о  земельного участка в  особой экономической  территории опережающего  развития, зоны  развития в Российской  игорной зоны»;
     - «сведения о  проведения государственного  надзора»;
     - «сведения о  земельного участка в  территории, в отношении  утвержден проект  территории»;
     - «сведения о  (эксплуатации) на  участке наемного  социального использования  наемного дома  использования»;
     - «условный  земельного участка,  в соответствии с утвержденным  межевания территории,  межевания земельного  или земельных  либо схемой  земельного участка  земельных участков  кадастровом плане территории»;
     - «сведения о том,  земельный участок  земельные участки  на основании  об изъятии  участка для  или муниципальных нужд» и иные сведения,  п. 22  Минэкономразвития № 943.  
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     1.2. Правовые  регулирования оборота  участков
     
     Земля - особый объект  оборота и правовых  в силу своих  качеств, функций,  и роли в жизни общества. Самой  исторической формой  землей для  целей являлось землепользование. Землевладение  форма частной  складывалось в результате  экономических отношений и в  с расслоением общества. Первые  наделения земельными  были связаны с  общинных земель,  новых территорий,  земель из  фондов государства. 
     До  20 века в  отсутствовали единые правила о сделках с . Кроме права  существовали и другие  права, прежде   – сервитуты. 
     Если рассматривать вопрос о  с земельными участками, то он  с  понятия:  «гражданский оборот»,  оборот». Если  Толковый словарь  языка под ред. С.И. Ожегова и Н.Ю. Шведовой,  одним из  слова «оборот»  «обращение денежных  и товаров для  получения прибыли».2
     В  юридическом словаре  «гражданский оборот» ется  «гражданско-правовое выражение  оборота, которое  договорными и внедоговорными  обязательственного права».3
     В литературе под понимается «совокупность  обмена, при к смене собственника, а  аналогичные процессы  характера». 4
     Е. А. Суханов отмечал: «важнейшим  классификации вещей в  праве выступает  оборотоспособность, т. е. способность  объектом имущественного  (различных сделок) и  своих владельцев (собственников)». 5
     Все вещи можно разделить на три группы. К первой группе вещей относятся те, которые  без специальных разрешений огранов публичной  могут переходить от  лица к другому  основани гражданско –  сделок. Эти  в обороте вещи  большинство.
     Другие  относятся к категории  в обороте. Вторая группа вещей может принадлежать  участникам оборота  находиться в обороте  специальному разрешению.6 П. 5 ст. 27  РФ дает  перечень земельных  в государственной или , и тем самым  ограниченных в обороте. Это  в пределах «особо  природных территорий,  из состава  лесного фонда,  особо ценными  культурного наследия  России», предоставленные для оборонной промышленности и таможенных нужд, для размещения объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, судоходства, занятые объектами космической инфраструктуры, расположенные под гидротехническими сооружениями и другие.  
     К третьей группе вещей относятся изъятые из оборота. Изменять собственника и являться предметом любых сделок данные вещи не могут. К числу таких вещей можно отнести некоторые земельные участки, в отношении которых недопустимы гражданско – правовые сделки. Эти земельные участки  заняты находящимися в федеральной собственности объектами, указанными в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. К ним относятся: земельные участки, «занятые государственными природными заповедниками, национальными парками; зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации; объектами использования атомной энергии, воинскими и гражданскими захоронениями» и другие.  Такие земельные участки не могут быть предоставлены в частную собственность и быть объектами сделок. 
     Таким образом, вещи, которые изымаются из оборота, должны быть прямо указаны в федеральном законе. Вещи, оборотоспособность которых ограничена, определяются либо законом, либо подзаконными нормативными актами (п. 2 ст. 129 ГК РФ). Поэтому «исключение или ограничение оборотоспособности вещей находится под прямым законодательным контролем и представляет собой изъятие, прямо предусмотренное законом». 7
     Из этого следует, что перечни земельных участков, указанные в п. 4 и п. 5 ст. 27 ЗК РФ, распространяются только на земли публичных образований и не касаются земель, находящихся в частной собственности. 
     Можно утверждать, что в отношении земель, ограниченных в обороте, существует презумпция общего дозволения совершения сделок. Это будет касаться и договора ссуды, и доверительного управления. 8
     Закон не содержит понятия гражданского оборота. В п. 1 ст. 129 ГК РФ указано, что «объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте». 
     Выражение «оборот земельных участков» в специальной литературе также трактуется неоднозначно. Как считал Ф.Х. Адиханов, «оборот земли можно определить как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом - частный (рыночный)». 9
     В п. 1 ст. 27 ЗК РФ указано, что «оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим кодексом».
     Оборот земельных участков не исчерпывается только сделками, но именно они являются основной формой оборота гражданских прав. Сделки осознанно направлены на изменение положения заинтересованных лиц. 
     Если говорить о классификации сделок с землей, то они, как и другие гражданско – правовые сделки, подразделяются на односторонние и многосторонние (договоры). Односторонними сделками являются: завещение, предоставление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование и т. д. К многосторонним сделкам относят договоры: дарение, купля – продажа, мена, аренда земельных участков и другие. 
     Если сделки с землей (земельными участками) классифицировать по признаку перехода права собственности, то к ним относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты и  содержания с иждивением,  и др. Сделки,  связанные с переходом  собственности – договор ссуды, доверительного  и другие.
     По законодательству РФ сделки с  участками преимущественно  двусторонние (договоры). Поскольку  вопросы оборота  участков не  то аренда, в  очередь для  является наиболее  и удобным вариантом  землей. Этот  договора позволяет  доход, оставаясь  этом собственником земельного участка. 10
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     Глава 2. Государственная регистрация прав и сделок с земельными участками
     2.1. Понятие и  права собственности и  вещных прав  земельный участок
     
     В  смысле слова  – совокупность производственных  так как  и общество немыслимы  собственности и ее  форм. В узком  слова собственность –  между людьми  поводу присвоения  производства и иных  и духовных благ. 
     Виды  собственности названы в ст. 128  кодекса. Согласно  Российской Федерации, каждый может иметь имущество в  владеть, пользоваться и  им единолично  совместно с другими (п. 2 ст. 35  РФ). 
     Среди  гражданских прав  различать движимые и  вещи. Согласно п. 1 ст. 130  РФ «к  вещам (недвижимое  недвижимость) относятся  участки, участки  и все, что  связано с землей,  есть объекты, которых без  ущерба их  невозможно, в том  здания, сооружения и  незавершенного строительства». Среди  объектов земельный  является особым  недвижимости, поскольку  объект естественного,  происхождения. «Поэтому  может именовать  недвижимостью, считаться  земельных прав и  граждан и юридических  и быть земельной собственностью».11
     На  ст. 209  РФ «собственнику  права владения,  и распоряжения своим имуществом». Закон  содержание права  через «триаду» правомочий. Правомочие  – основанная на  возможность иметь у  в хозяйстве имущество. Правомочие  – возможность эксплуатировать  имущество. Правомочие  – возможность определять  судьбу имущества. 12
     Собственник  своему усмотрению  принадлежащие ему правомочия. Мера  поведения собственника в  принадлежащего ему  абсолютна и не  от воли  лиц. Законодатель  для собственника  два ограничения: 
     - его действия  должны противоречить  и иным нормативным 
     -своими  он не  нарушать права и  интересы других лиц. Помимо  собственник несет  содержания и риск  порчи и гибели  ему имущества. 
     На территории  Федерации признаются  государственная, муниципальная и  формы собственности (п. 2 ст. 8  РФ; п. 1 ст. 212  РФ). Имущество  находиться в собственности  и юридических лиц,  в собственности Российской  субъектов РФ  муниципальных образований. 13
     В  собственности находится  принадлежащее на  собственности Российской  (федеральная собственность), и  принадлежащее на  собственности субъектам  – республикам, краям,  городам федерального  автономной области,  округам. (п. 1 ст. 214  РФ). В муниципальной  находится имущество,  различным муниципальным  городам, сельским поселениям. 14
     Объектом  собственности выступает  земельный участок  его часть (ст. 6  РФ). Необходимо знать, что земля  объектом права  в качестве земельного участка, ограниченного в . Границы и местоположение земельного участка  в порядке, предусмотренном  о землеустройстве. 15
     Согласно  законодательству земельный  является недвижимым  поэтому право  его ограничение  переход и прекращение  государственной регистрации в  государственном реестре  в порядке, предусмотренном 218-ФЗ  «О  регистрации недвижимости»  13 июля  г. 16
     Владение  участком – фактическое  господство над  основаннное на законе. Владение  связано с пользованием,  в большинстве случаев,  пользоваться имуществом,  им владеть. 
     Пользование –  правомочие собственника,  ему эксплуатировать  земельный участок,  из него  свойства (размещать  сооружения, выращивать  продукцию, получать  от многолетних насаждений). По  правилу на основании ст. 136 ГК РФ «плоды,  и доходы, полученные в  использования вещи,  от того,  использует такую  принадлежат собственнику  если иное  предусмотрено законом,  правовыми актами,  или не  из существа отношений». 
     Согласно ст. 40  РФ собственники  участков вправе использовать для  нужд общераспространенные  ископаемые, пресные  воды, пруды,  карьеры. 
     Но в  же время правообладатель земельного участка должен использовать его в соотвествии с видом разрешенного использования (целевым назначением),  принадлежностью земельного  к определенной категории  и разрешенным использованием. При  земельного участка  должен  нанесен вред  среде, в том  самой земле  ценному природному объекту. 
     Распоряжением является правомочие собственника  участка, на основании  обладатель данного  определяет юридическую  принадлежащего ему  (купля – продажа,  в аренду, внесение в  вклада в уставный  коммерческих организаций,  в доверительное управление). 
     « земельного участка  передать правомочия  и пользования другому  – физическому или юридическому. Допускается  правомочия пользования  передачи владения  сервитут), так и  правомочия владения  пользования (передача  на хранение в  секвестра)». 17
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     2.2. Особенности  регистрации сделок с  участками
     
     «Государственная  прав  имущество - юридический  и подтверждения  изменения,  права определенного  недвижимое  или  права и обременения н имущества». 18
     Порядок и осуществления государственной регистрации  и государственного  учета изменились в  со вступлением с  года  от 13.07.2015 «О государственной  недвижимости» и Приказ ития России  16.12.2015 943 « установлении порядка  Единого государственного  недвижимости, формы  регистрационной надписи  документе, выражающем  сделки, состава  включаемых в специальную  надпись на  выражающем содержание  и требований к ее  а также требований к  специальной регистрационной  на документе,  содержание сделки, в  форме, порядка  в Едином государственном  недвижимости сведений о  границ земельного  при исправлении  ошибки».
     Государственная регистрация  осуществляется на основании  в Единый государственный реестр  записи о праве и правообладателе,  является  единственным доказательством  прав и ограничений  прав. 
     « учет, государственная  ведение  государственного  и предоставление сведений,  в  государственном недвижимости,  Правительством Российской  органом  власти и  органами».19
     Государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, указанные в статьях 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. 
     На основании требований, установленных 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заявление и необходимые документы для осуществления государственной регистрации прав, сделок с недвижимым  государственного кадастрового   на бумажном  представляются независимо  местонахождения объекта  в регистрирующий орган  многофункциональный центр  государственных и муниципальных  (п. 2 ст. 18 218-ФЗ  государственной регистрации недвижимости»). 
     Процедура  регистрационного действия  из следующих 
     - прием заявления и 
     - проверка действительности  документов;
     - проверка  зарегистрированных и заявленных 
     - осуществление государственной  прав или  кадастрового учета;
     -  документов по  оказания государственной услуги. 
       Заявление и  могут быть  следующими способами:
     -  личном обращении в  орган, при  приеме, через  центр предоставления  и муниципальных услуг 
     - посредством почтового  с описью вложения,  ценностью при  и уведомлением о вручении (п. 1 ст. 18 218-ФЗ  государственной регистрации недвижимости»). 
     - в  электронных документов ых образов),  усиленной квалифицированной  подписью правообладателя,  правообладателя или  сделки.
     При  одного из осуществления регистрационного - государственной регистрации ,  в записи Единого  реестра недвижимости в  документов – оснований  регистратор в базе  государственного информационного ресурса Единого государственного реестра недвижимости указывает полное наименование  документа, его серию, номер, дату выдачи или подписания, орган, выдавший документ. Если документ нотариально удостоверен, то вносится фамилия и инициалы нотариуса, номер в реестре и дата нотариального удостоверения.  При принятии  о государственной регистрации  основании сделки,  указывается дата и  государственной регистрации  (п. 51  Минэкономразвития России 943). 
     В  государственной регистрации  аренды в реестр  вносятся записи о  и об ограничении  права. Указываются  об арендуемом  срок договора,  о цене сделки  арендной платы). По  сторон договор  может быть  удостоверен. Государственная  договора аренды  путем совершения  надписи на  подлинных экземплярах договора. 20
     Если  или расторгается  аренды на  соглашения сторон,  в реестр прав  запись о сделке –  регистрации соглашения.
     В  прав при  регистрации ипотеки,  на основании  вносится запись  ограничении (обременении)  недвижимости. Если  договора ипотеки  несколько объектов  то отдельно  запись по  объекту недвижимости. Дополнительно  сведения о заложенном  срок, на  заключается договор,  обеспеченного ипотекой  оценка предмета ипотеки. Итог  действия – выдача  сделки подлинных  договора, заверенных  государственного регистратора и  гербовой печатью. В  отражаются сведения, указанные в п. 2 ст. 22 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
     При государственной регистрации ипотеки, возникшей в силу закона (например, купля – продажа с рассрочкой платежа, с использованием средств материнского семейного капитала, пожизненная или постоянная рента) в реестре  указываются данные  (покупатель, плательщик  и залогодержателя. В целях  проведенной сделки  всех подлинных  совершается регистрационная надпись. 
     При  последующей ипотеки  записи о предшествующих  того же  недвижимого имущества  слова «последующая  и реестровые номера  о последующей ипотеке  объекта» 21.    
     Сведения о  регистрации прав,  прав, ограничении  прав вносятся  регистратором прав в  государственную информационную  Единого государственного  недвижимости в сроки,  ст. 16 218-ФЗ  государственной регистрации   и заверяются усиленной  электронной подписью.
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     Глава 3. Особенности  регулирования отдельных  сделок с земельными ками
     3.1.Договор  – продажи и договор  земельных участков
     
     Договор  - продажи является  из типов  регулирующих обязательства  передаче имущества. Договор  – продажи широко  в имущественном обороте. Он  к числу традиционных  гражданского права,  многовековую историю развития. В  римском праве – это консенсуальный контракт  еt vеnditiо,  которым понимался  посредством которого  сторона – продавец () обязуется предоставить  стороне – покупателю () вещь, товар (), а другая сторона –  обязуется уплатить  за указанную  определенную денежную (рrеmium)». 
     В п. 1 ст. 454  РФ указано,  «по договору  – продажи одна  (продавец) обязуется  вещь (товар) в  другой стороне  а покупатель обязуется  этот товар и  за него  денежную сумму (цену)». 
     Данный  является консенсуальным,  как считается  с момента достижения  соглашения по  существенным условиям, а  вступления договора в  не связывается с  товара покупателю. 22
     Договор  – продажи является  поскольку продавец  исполнение своих  по передаче  покупателю должен  от последнего  предоставление в виде  полученного товара.23
     Договор  – продажи является  каждая сторона обязанности в пользу  стороны и считается  другой стороны в  что обязана  в ее пользу, и  ее кредитором в  что имеет  от нее требовать. В  купли – продажи  место две  обязанности, существенные и  обязанность продавца  покупателю товар и  покупателя уплатить  цену, - которые  обусловливают друг друга. Поэтому  купли – продажи  договор синаллагматическим. 
     Синаллагматический  выражается в том,  на стороне  во всех  (за исключением  купли – продажи с  оплатой) лежит  исполнение его  исполнение покупателем  по оплате  обусловлено исполнением  своих обязательств  передаче товара  (п.  ст. 328  РФ). 
     Целью  купли – продажи  перенесение права  на вещь,  товаром, на покупателя. В  когда отчуждение  подлежит государственной  право собственности у  возникает с момента  регистрации, если  не установлено  (п. 2 ст. 223  РФ). 
     Сторонами  купли – продажи  являются продавец и покупатель. 
     По  правилу продавец  быть собственником  обладать иным  вещным правом. Например, в п. 6 ст. 448 ГК РФ указано: когда заключается договор  – продажи путем  публичных торгов, то   подписывающим данный  признается организатор .
     В качестве  могут выступать  (РФ и субъекты  муниципальные образования,  с учетом требований,  к их правоспособности и дееспособности. Покупателем  быть физическое и  лицо, признаваемое  гражданских прав и обязанностей.
     Иностранные  лица без  и иностранные юридические  не могут  на праве  земельными участками,  на приграничных  перечень которых  Президентом РФ в  с федеральным законодательством о  границе РФ, и  иных установленных  территориях РФ (п. 3 ст. 15  РФ). 
     Квалифицирующими  договора купли –  недвижимости является  и форма договора. По  продажи недвижимости  обязуется передать в  покупателя земельный  здание, сооружение,  или другое  имущество (ст. 130  РФ).
     Статья  ЗК РФ предусматривает: объектом  – продажи могут  только земельные  прошедшие государственный вый учет. При заключении договора  – продажи продавец предоставить покупателю  у него информацию  обременениях земельного  и ограничениях его ; разрешений на данного земельного использования соседних  участков, оказывающего  воздействие на  и стоимость продаваемого  участка; качественных  земли, которые  повлиять на  покупателем использование и  продаваемого земельного участка.
     Данный  заключается в письменной  путем составления документа и подп сторонами. Помимо переход права енности к покупателю  государственной регистрации в  регистрации прав. При  здания, сооружения  иного объекта  которые определяются  признакам неразрывной  с землей и невозможности  без  ущерба  назначению, и продавец  собственником земельного  предмет договора  в себя объект  рода, а именно:  на земельный  передаваемые покупателю  с объектом недвижимости. 
     Покупатель  сооружения или  недвижимости одновременно с  ему права  на указанные  получает права  ту часть  участка, которая  этой недвижимостью и  для ее использования. Природа  прав зависит  того, является  продавец недвижимости  земельного участка. В  случае передаваемое  право на  участок определяется  (право собственности,  аренды). Если в  отсутствует условие о  покупателю праве  земельный участок,  становится собственником  части земельного  которая занята  ему недвижимостью и  для ее использования.24
     При  недвижимости, находящейся  земельном участке,  принадлежащем продавцу  праве собственности,  недвижимости получает  пользования соответствующей  земельного участка  тех же  что и продавец недвижимости. Но  или договором  продавцом и собственником  могут быть  условия пользования  участком, не  продажу находящейся этом земельном  недвижимости либо  это только с  собственника земли. 
     Таким  условие продажи  когда продавец  является собственником  участка, относится к  условиям такого  определенным диспозитивной нормой. При  в тексте договора  пункта, договор  не менее  считаться заключенным,  необходимое существенное  содержится в договоре в  виде, как  определено диспозитивной  (п. 2 ст. 552  РФ, п. 4 ст. 35  РФ).
     «В тех  случаях, когда  недвижимости не  собственником земельного  условие о правах  земельный участок  относится к существенным,  того – правило о  на земельный участок, которые переходят к  недвижимости, определено  нормой и находится  рамками договора  недвижимости».25 На  п. 3 ст. 552  РФ «покупатель  право пользования  земельным участком  тех же  что и продавец». Если  обладал правом  земельного участка,  и покупатель будет  этим земельным  на праве аренды. 
     Когда  договора купли –  недвижимости является  участок, а находящаяся  нем недвижимость  в собственности у продавца,  пользования продавцом  земельного участка,  недвижимостью, определяется  купли – продажи. Если  не содержит  условий, продавец  право ограниченного  (сервитут) той  земельного участка, занята недвижимостью и  для использования ею.26
     Применительно к  продажи недвижимости  специальные правила о  регистрации перехода  собственности, исключающие  некоторых общих  ГК РФ:  о том, что  с землей и другим  имуществом подлежат  регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации недвижимости (п. 1 ст. 164 ГК РФ); и положение о том, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). 
     На основании п. 3 ст 551 ГК РФ «в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации». 
     Земельное законодательство под страхом недействительности договора купли – продажи земельного участка запрещает включать в него условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. 27 Данное условие на основании п. 2 ст. 373 ГК РФ считается недействительным. Таким образом возможно исключить скрытые обременения права собственности на земельный участок, так как право обратного выкупа в соотвествии с нормами действующего законодательства не подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости. Кроме того, если покупатель возведет на приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии обратного права выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК РФ допускает только совмес.......................